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コラム
2020.03.06

賃料不払い、建物収去土地明渡請求で弁護士ができること

当事務所では、土地を賃貸しているオーナー様から

「借主が賃料を払わないので契約を解除したい、建物を収去して土地を明け渡してほしい」というご相談を受けるケースがよくあります。
このような場合、地代の回収と建物収去、土地明け渡しの手続きを進めていかねばなりません。
以下では、弁護士としてお手伝いできることをご紹介していきます。

 

1.借地契約を解除できる条件

借地契約を締結している場合、地主の方から自由に契約を解除することはできません。
借地契約では基本的に借主が強く保護されるので、たとえ契約期間が満了しても「正当事由」がないと契約更新を拒絶できず、

引き続いて同じ条件で契約が更新されてしまいます。
契約期間がもうけられている場合、期間の途中で解除することも不可能です。

ただし借主が地代を滞納しているなら話が違ってきます。

地代の支払いは借主側の重要な義務であり、怠ると契約を維持するための信頼関係破壊につながります。
賃貸借契約の場合、だいたい2~3か月分以上の賃料滞納があれば貸主の側から契約を解除できる場合が多いです。

 

2.相手が地代を払わない場合に弁護士ができること

では借主が地代を払わないとき、具体的に弁護士がどのようなサポートをできるのでしょうか?

 

2-1.内容証明郵便で請求書を送る

まずは滞納期間が2~3か月程度になるまで待ち、内容証明郵便で請求書を送って地代の支払いを求めます。

このとき、払われないときには契約を解除することを申し伝えます。

また契約を解除した場合には、賃料不払いにもとづく契約解除と建物収去・土地明け渡し請求の訴訟を行い、

強制的に土地から退去させることも予告します。
相手から返答がなければ電話などでも督促を行い、地代を支払うよう促します。

 

2-2.建物収去土地明渡訴訟について

相手が内容証明郵便による請求を無視して地代の支払いをしない場合には、賃貸借契約を解除し、「建物収去・土地明渡訴訟」を提起します。

これは、相手に建物を収去(取り壊すこと)させ、土地を更地に戻して明け渡させるための訴訟です。
弁護士がこれまでの経緯を示す資料などをもとに訴訟を進め、相手に対する建物収去と土地明け渡しを命じる判決を獲得します。

同時に滞納地代の支払いも求め、判決でこれまでの滞納地代と明け渡しまでの賃料相当額損害金の支払を命じる判決も獲得します。

 

3.強制執行について

判決が出ても相手が任意に建物を収去し、土地を明け渡さない場合には、

こちらで強制執行を行って建物を取り壊し、相手に土地を明け渡させる必要があります。
建物収去の強制執行の際には、誰に具体的な収去作業を依頼するのかを決めなければなりませんし、

費用を債務者に負担させるための手続きなど、いろいろとやらなければならないことがあります。

その他、執行官との打ち合わせや執行業者への依頼、執行方法の検討も必要です。
こういった作業は素人の方には大変に難解ですが、弁護士にお任せ頂ければ、スムーズに進めていくことが可能です。

 

土地を賃貸しているとき、地代の不払いを甘んじて受け入れる必要はありません。

弁護士が内容証明郵便で請求するだけで支払われるケースも少なくないので、お困りであれば、一度ご相談下さい。